“Hoeveel kan ik lenen?” Het is bijna altijd de eerste vraag als je een huis wilt kopen. Logisch, want het antwoord bepaalt in welke prijsklasse je gaat zoeken. Toch is je maximale hypotheek geen vast bedrag dat zomaar uit de lucht komt vallen. Het is de uitkomst van een aantal factoren die samen bepalen wat een geldverstrekker verantwoord vindt om jou te lenen.
In dit artikel leggen we uit hoe dat werkt: welke zaken meetellen, wat er in 2026 is veranderd en wat je zelf kunt doen om je leenruimte te vergroten. Goed om te weten: dit is algemene uitleg. Jouw persoonlijke maximum hangt af van je eigen situatie, en die is altijd net even anders.
Wat is je maximale hypotheek eigenlijk?
Je maximale hypotheek is het hoogste bedrag dat je mag lenen voor de aankoop van een woning. Dat bedrag wordt begrensd door twee dingen tegelijk. Aan de ene kant kijkt de bank naar je inkomen: op basis van wettelijke normen mag je maar een bepaald percentage van je inkomen aan woonlasten besteden. Aan de andere kant geldt de waarde van de woning: je mag in 2026 maximaal 100% van de woningwaarde lenen.
Het laagste van die twee is je maximum. Verdien je genoeg om €450.000 te lenen, maar kost het huis €380.000? Dan blijft je hypotheek €380.000, want meer dan de woningwaarde lenen mag niet. De bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, de notaris en het advies, betaal je uit eigen geld. Reken op ongeveer 5 tot 6% van de koopsom dat je zelf moet meebrengen.
De factoren die meetellen
Je inkomen (en dat van je partner)
Je bruto jaarinkomen is veruit de belangrijkste factor. Als vuistregel kun je in 2026 grofweg vier tot viereneenhalf keer je bruto jaarinkomen lenen, maar dat is echt een ruwe indicatie. Koop je samen, dan telt het tweede inkomen flink mee. Dat maakt vaak een groot verschil: met twee inkomens kun je samen aanzienlijk meer lenen dan alleen.
Je schulden
Lopende schulden verlagen je maximale hypotheek. Dat geldt voor een persoonlijke lening, een doorlopend krediet, een private lease en ook voor je studieschuld. Belangrijk detail: zelfs als je niet meer aflost op je studieschuld, telt het openstaande bedrag mee in de berekening. Hoe lager je schulden, hoe meer ruimte je overhoudt voor je hypotheek.
Je dienstverband
Een vast contract geeft de meeste zekerheid en dus doorgaans de meeste ruimte. Heb je een tijdelijk contract, dan kijken geldverstrekkers vaak naar een intentieverklaring van je werkgever. Ben je ondernemer of zzp’er, dan wordt meestal gekeken naar het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar. Juist hier verschillen banken sterk: bij de ene aanbieder kun je als ondernemer fors meer lenen dan bij de andere.
De rente en de rentevaste periode
De hoogte van de rente bepaalt je maandlasten, en die moeten binnen de normen blijven. Daardoor geldt: hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen. Ook de periode waarvoor je de rente vastzet speelt mee, omdat daar een andere rekenrente bij hoort.
Energielabel en verduurzaming
Een energiezuinige woning levert extra leenruimte op. De gedachte erachter: bij een goed energielabel heb je lagere energiekosten, dus houd je meer over voor je hypotheek. Ga je je woning verduurzamen, bijvoorbeeld met isolatie of een warmtepomp, dan mag je in 2026 tot 106% van de woningwaarde lenen. Dat extra budget is uitsluitend bedoeld voor energiebesparende maatregelen.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Met NHG sluit je een hypotheek af met een vangnet: kun je door omstandigheden zoals werkloosheid of scheiding je hypotheek niet meer betalen, dan zoekt NHG samen met de bank naar een oplossing. Bovendien krijg je met NHG meestal een lagere rente. In 2026 mag de woning daarvoor maximaal €470.000 kosten, en tot €498.200 als je meteen verduurzaamt.
Wat verandert er in 2026?
De leennormen worden elk jaar opnieuw vastgesteld door het Nibud, op basis van lonen, inflatie en rente. In 2026 zijn de normen iets strakker geworden. Het gevolg: wie precies hetzelfde verdient als in 2025, kan gemiddeld iets minder lenen. Voor een alleenstaande gaat het om zo’n €7.000 minder, voor een stel om ongeveer €5.500. Tegelijk zijn de lonen gestegen, dus wie er qua inkomen op vooruitging, merkt daar in de praktijk vaak weinig van.
De grootste zichtbare wijziging is de NHG-grens, die steeg van €450.000 in 2025 naar €470.000 in 2026. Daardoor komt een groter deel van de woningen in aanmerking voor een hypotheek met NHG, inclusief de bijbehorende rentekorting.
Zo vergroot je je leenruimte
Heb je het idee dat je net iets te weinig kunt lenen? Er zijn een paar knoppen waar je zelf aan kunt draaien. Het aflossen van bestaande schulden helpt direct: elke euro minder schuld verhoogt je leenruimte. Samen kopen scheelt vaak fors, omdat een tweede inkomen zwaar meetelt. En het kiezen van een energiezuinige woning of het meefinancieren van verduurzaming geeft extra ruimte. Ook NHG kan helpen, door de lagere rente die erbij hoort.
Waarom een rekentool maar het halve verhaal is
Een online rekentool geeft je snel een eerste indicatie, en dat is waardevol om te weten in welke prijsklasse je kunt kijken. Maar zo’n tool kent jouw situatie niet volledig. Hij weet niet hoe jouw contract precies in elkaar zit, welke toekomstplannen je hebt of welke geldverstrekker het soepelst omgaat met jouw type inkomen. En juist daar zit vaak het verschil. Omdat banken hun acceptatieregels verschillend toepassen, kan het maximum dat je krijgt per aanbieder tienduizenden euro’s uiteenlopen.
Daarom loont het om je situatie een keer goed te laten doorrekenen door een onafhankelijk adviseur die alle banken vergelijkt. Bij Frits kijken we naar jouw inkomen, je wensen en je plannen voor de toekomst, en zoeken we de geldverstrekker die het beste bij je past. Zo weet je niet alleen wat je maximaal kúnt lenen, maar vooral wat verstandig is om te lenen. Want de hoogste hypotheek is lang niet altijd de beste.